Sconto Irpef del 20% a chi
acquista casa da affittare

di Oliviero Franceschi e Daniele Cuppone

Occorre dare in locazione l'immobile per almeno otto anni, a canone agevolato


Ancora nove mesi di tempo per chi vuole comprare una casa con l’aiuto del fisco e la vuole affittare: il 20% dell’importo tornerà nelle tasche dell’acquirente, ma solo se si rispetteranno tutte le condizioni previste da una normativa molto stringente...

Buone notizie

Tutti i contribuenti persone fisiche, non esercenti attività commerciale, che dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 acquistano  appartamenti di nuova costruzione o ristrutturati, dotati di elevate prestazioni energetiche e li concedono in locazione per almeno otto anni a canone agevolato, avranno diritto a un’interessante agevolazione sull’Irpef. Stesso bonus per chi costruisce entro il 31 dicembre 2017. L’incentivo è stato introdotto con il cd. Decreto sblocca Italia, il D. L. n. 133/2014, convertito nella Legge n. 164/2014 (per gli appassionati del diritto la legge è stata pubblicata nel Supplemento Ordinario n. 85 della Gazzetta Ufficiale dell'11 novembre 2014).
 
Chi rientra...

La deduzione è pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nonché degli interessi passivi sui mutui contratti per comprare l’immobile, oppure, nel caso di costruzione, delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, attestate dall’impresa che esegue i lavori. Il limite massimo complessivo sia per l’acquisto sia per la costruzione anche di più immobili, è pari a 300.000 euro. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 3/2016 il limite di 300.000 deve essere inteso anche per soggetto, nel senso che un contribuente se compra due immobili potrà usufruire di 300.000 euro come limite complessivo dei due acquisti.
La deduzione infine è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall’anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre eventuali agevolazioni fiscali. L’immobile deve essere locato entro sei mesi dall’acquisto o dalla fine dei lavori.

Quali immobili...

Non tutti gli immobili acquistabili sul mercato possono godere della deduzione: attenzione perciò come sempre a rispettare con pignoleria le regolette indicate dal legislatore, per non rischiare che il beneficio fiscale vada completamente in fumo.
L’agevolazione infatti spetta per a) l’acquisto di immobili a destinazione residenziale di nuova costruzione, invenduti al 12 novembre 2014, ceduti da imprese di costruzione e da cooperative edilizie; b) l’acquisto di immobili a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo ceduti da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie; c) la costruzione di immobili a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali erano comunque già riconosciuti dei diritti edificatori e per le quali, prima del 12 novembre 2014, era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato.
Pertanto, innanzitutto deve trattarsi di immobili residenziali: l’acquisto di negozi o altri tipi di immobili non usufruisce dell’agevolazione. Inoltre l’immobile non deve essere di “lusso”, non deve cioè essere classificato o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Come abbiamo detto l’immobile deve poi essere di nuova costruzione oppure deve essere rimasto invenduto alla data di entrata in vigore della legge: come spartiacque si considera la data del 12 novembre 2014. Consigliamo tuttavia di leggere con molta attenzione le istruzioni ministeriali in appendice al modello Unico per capire cosa la norma intende esattamente per “immobili invenduti”.
In alternativa l’immobile deve essere stato oggetto di ristrutturazione edilizia, restauro o di risanamento conservativo.
 
Risparmio energetico
 
L’immobile inoltre deve soddisfare precisi requisiti di prestazioni energetiche: come riportato dall’amministrazione l’immobile deve rientrare nelle prestazioni energetiche certificate in classe A o B (sul punto si può consultare l’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici del decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, oppure la normativa regionale, laddove vigente). Infine l’unità immobiliare non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (in prevalenza zone agricole).
 
Niente canone di mercato
 

Ma non è ancora finita: per usufruire della deduzione il canone di locazione non può essere fissato liberamente dalle parti, ma non deve superare quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata” (articolo 18 del Dpr 380/2001) o il minore importo tra il canone “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede territoriale (articolo 2, comma 3, legge 431/1998) e quello “speciale” previsto per i comuni ad alta tensione abitativa (articolo 3, comma 114, legge 350/2003). Occorre quindi armarsi di molta pazienza per interpretare correttamente tali norme. Per avere diritto alla deduzione, inoltre, non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado tra il locatore e il locatario: non è ad esempio possibile comprare la casa e affittarla ad una figlia o all’anziano genitore. Probabilmente si vuole in tal modo evitare un eventuale comportamento truffaldino: si compra l’immobile e per godere dello sconto fiscale si stipula un finto contratto di locazione con i cari congiunti..
 
E per finire...

Come al solito, nella corsa verso la deduzione occorre superare molti ostacoli. Per godere del bonus bisogna che l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e tale periodo deve essere continuativo. Ma cosa succede se il conduttore decide di andare via dall’appartamento prima del termine degli otto anni? Ebbene niente paura: il diritto alla deduzione non si perde se il contratto di locazione si risolve prima del periodo di otto anni per motivi non imputabili al locatore, a condizione però che venga stipulato un altro contratto di affitto entro un anno dalla data della risoluzione. Per gli immobili acquistati prima della pubblicazione del decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze del 8 settembre 2015, il termine per la conclusione del contratto di locazione decorre dal 3 dicembre 2015.
 
Hanno collaborato Alberto Martinelli ed Enrico Rabitti
 
 
Lunedì 20 Marzo 2017, 08:36 - Ultimo aggiornamento: 20-03-2017 09:00
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