Prima casa senza sorprese,
guida fiscale all’acquisto

Prima casa senza sorprese, guida fiscale all’acquisto
di Vincenzo Malatesta
Lunedì 15 Maggio 2017, 10:36 - Ultimo agg. 10:53
3 Minuti di Lettura
Visure, costi, tasse e agevolazioni nel vademecum delle Entrate

Dal fisco arriva la guida per comprare la prima casa, dal compromesso fino al pagamento delle imposte agevolate (è disponibile sul sito web dell’Agenzia delle entrate).
 
Ispezione catastale

Per evitare brutte sorprese bisogna accertarsi che chi si presenta come venditore sia il proprietario dell’immobile. Prima del contratto definitivo è il notaio a svolgere le verifiche necessarie, ma grazie ai servizi dell’ex catasto è possibile individuare online il titolare del bene e verificare se ci sono ipoteche o pendenze giudiziarie sul cespite. Alcune visure richiedono la registrazione e la consultazione della banca dati, è a pagamento quando si vuole acquisire informazioni sulla proprietà altrui. L’ispezione ipotecaria consente di consultare i registri, le note e i titoli depositati alle Entrate.
 
Preliminare e trascrizione

Con il preliminare le parti s’impegnano solo a stipulare il definitivo, con cui si trasferirà della proprietà: nel frattempo l’acquirente può ottenere il mutuo dalla banca. Il compromesso va formalizzato con scrittura privata (anche autenticata) o atto pubblico e registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione: quando è firmato davanti al notaio, è il professionista che provvede entro trenta giorni. I costi? Imposta di registro 200 euro, bollo 155 (per scrittura autenticata o notaio). E se è previsto un pagamento scatta l’imposta di registro pari al 3 per cento sull’acconto e allo 0,50 sulla caparra confirmatoria, che sarà detratta dal dovuto per il contratto definitivo. La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari tutela chi vuole comprare: i suoi diritti non saranno pregiudicati da vendite dell’appartamento ad altri o costituzione di altri diritti a favore di terze persone. Ma per la trascrizione è necessario che l’atto sia stipulato davanti al notaio: per la formalità si pagano 235 euro fra imposta e tassa ipotecaria. E se la trattativa è tramite agenzia? I mediatori devono registrare i contratti: il preliminare ma anche l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema sono sufficienti a configurare un vero e proprio compromesso.
 
Benefici e pertinenze

Le imposte da pagare quando si compra l’abitazione principale variano a seconda se chi vende è un privato o un’impresa. Il primo caso copre anche l’ipotesi dell’impresa che vende in esenzione Iva. Per ottenere le agevolazioni prima casa l’immobile deve essere non di lusso e trovarsi nel comune dove l’acquirente ha - o intende stabilire - la residenza oppure lavora. Chi risiede altrove deve trasferire entro diciotto mesi la residenza nel comune dove si trova il fabbricato. L’imposta di registro è al 2 per cento, con soglia minima a mille euro, anche se la somma può ridursi per lo scomputo del tributo proporzionale versato sulla caparra. Ci sono poi le imposte ipotecaria e catastale fissa: in tutto 100 euro. Se si compra dall’impresa, ci sono invece l’Iva ridotta al 4 per cento più 600 euro per imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale. Gli stessi benefici spettano per le pertinenze come box, cantine e magazzini, anche se comprate con atto separato, a patto che siano a servizio dell’abitazione principale.           
 
Esempio pratico

Quando l’acquirente è un privato e la compravendita non risulta soggetta a Iva, si può chiedere l’applicazione del prezzo-valore, che limita i poteri di accertamento del fisco e riduce del 30 per cento l’onorario del notaio. Le parti indicano il corrispettivo pattuito per l’immobile ma la tassazione avviene sul valore catastale, che si calcola moltiplicando la rendita rivalutata del 5 per cento per il coefficiente 110. Poniamo che sia pagato un corrispettivo di 200 mila euro per il cespite con rendita catastale di 900 euro, comprato con i benefici prima casa. La base imponibile su cui applicare il tributo del 2 per cento è pari a 103.950 euro: si ottiene moltiplicando 900 per 1,05 per 110. L’imposta di registro dovuta ammonta a 2.079 euro, cioè il 2 per cento di 103.950 euro. Se non si chiede la regola del prezzo valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione: si pagano allora 4 mila euro, il 2 per cento di 200 mila euro. 
 
© RIPRODUZIONE RISERVATA